Risarcimento danni condominio, quando ti spetta: la legge non transige

Quando una cattiva gestione ti crea problemi: la legge spiega come ottenere il risarcimento quando hai diritto. 

Una recente sentenza della Corte d’Appello di Bologna, la n. 1580/2025, ha riaffermato principi fondamentali riguardanti la responsabilità dell’amministratore di condominio in materia di risarcimento danni, mettendo in luce le differenze tra l’omesso pagamento ai fornitori e il mancato recupero dei crediti dai condomini morosi.

Il ruolo dell’amministratore condominiale è centrale nella gestione degli interessi comuni, e la legge impone standard di diligenza elevati, in quanto egli agisce come mandatario con rappresentanza del condominio ai sensi dell’articolo 1703 del Codice Civile. L’articolo 1129, comma 9, del Codice Civile stabilisce l’obbligo per l’amministratore di attivarsi per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio per i crediti dovuti dai condomini morosi.

La sentenza emiliana chiarisce che l’omesso pagamento delle fatture ai fornitori integra una mala gestio, mentre la mancata attuazione di azioni esecutive contro i morosi non determina automaticamente responsabilità risarcitoria, purché l’amministratore abbia già intrapreso azioni giudiziarie adeguate, come ricorsi monitori e notifiche di atti di precetto, e dimostri la sostanziale inefficacia di ulteriori azioni esecutive.

Il caso concreto e il giudizio della Corte d’Appello di Bologna

La controversia nasce da una causa intentata da un condominio contro il proprio ex amministratore, accusato di cattiva gestione per due principali motivi:

• mancato recupero di crediti significativi verso condomini morosi;
• mancato pagamento di fatture per la fornitura energetica, che ha generato interessi passivi a carico del condominio.

L’amministratore si è difeso dimostrando di aver attivato le procedure previste per il recupero crediti, sottoponendo inoltre all’assemblea condominiale un’analisi dettagliata dei rischi e dei costi legati alle procedure esecutive immobiliari come pignoramenti e iscrizioni ipotecarie.

Il tribunale di primo grado aveva rigettato la domanda del condominio, ritenendo non provato che ulteriori azioni di recupero avrebbero portato a risultati positivi. Tuttavia, in appello, la Corte d’Appello ha parzialmente accolto il ricorso, distinguendo tra le due posizioni:

• Nessuna responsabilità per il mancato recupero crediti: la Corte ha riconosciuto che l’amministratore ha adempiuto diligentemente agli obblighi di legge, attivando i decreti ingiuntivi e informando l’assemblea condominiale sui rischi delle procedure esecutive, non ravvisando elementi concreti che dimostrassero l’utilità di ulteriori azioni.
• Responsabilità per mancato pagamento delle fatture: la Corte ha rilevato che l’amministratore è rimasto inerte rispetto al dovere di pagare i fornitori, nonostante la disponibilità di fondi sul conto condominiale. Tale omissione ha causato interessi passivi quantificati in 3.833,10 euro e un danno aggiuntivo liquidato equitativamente in 1.200,00 euro.

Di conseguenza, è stata condannata l’ex amministratore al risarcimento totale di 5.033,10 euro più interessi legali, con manleva della compagnia assicurativa e parziale compensazione delle spese processuali.

La decisione ribadisce un principio consolidato dalla giurisprudenza: la responsabilità risarcitoria dell’amministratore non è automatica, ma richiede la prova che la condotta negligente o omissiva abbia effettivamente determinato un danno concreto al condominio. Non è sufficiente dimostrare un semplice inadempimento, ma è necessario provare che, con un comportamento diligente, il danno sarebbe stato evitato.

Inoltre, la sentenza distingue chiaramente l’obbligo di recupero crediti da parte dell’amministratore, che deve essere esercitato con diligenza e ragionevolezza, dall’obbligo di pagamento delle obbligazioni certe e liquide, come le fatture per l’energia, il cui mancato adempimento configura una mala gestio inequivocabile.

Questa pronuncia si allinea all’orientamento della Corte di Cassazione e rappresenta un ulteriore tassello nel quadro normativo e giurisprudenziale che regola la gestione condominiale, sottolineando la necessità di trasparenza, correttezza e responsabilità nell’esercizio delle funzioni amministrative.